Umowa o dożywocie zamiast darowizny – kiedy to ma sens?

Posiadanie domu lub działki wiąże się obowiązkiem dopilnowania, aby po śmierci właściciela lub w wyniku innych okoliczności, w których nie będzie on mógł korzystać z majątku, prawo do nich zyskały osoby bliskie. Zgodnie z prawem dziedziczenia otrzymują je małżonek, a w dalszej kolejności dzieci. Inaczej przedstawia się sytuacja, gdy właściciel żyje i ma się całkiem dobrze. Wówczas może on przekazać nieruchomość w formie dożywocia lub darowizny.

Darowizna w rozumieniu polskiego prawa

Darowizna to jedna z najprostszych metod przekazania nieruchomości w użytkowanie i zarządzanie osobom trzecim. Mogą to być bliscy krewni tacy jak współmałżonek, dzieci, wnuki czy rodzice. Mogą to być również osoby obce, niespokrewnione z darczyńcą. Przedmiotem darowizny mogą być:

• pieniądze,
• nieruchomość (dom, działka, mieszkanie),
• ruchomości (antyki, biżuteria, dzieła sztuki, samochód),
• prawa własności (np. do lokalu).

Darowizny dokonuje się na podstawie umowy sporządzonej pomiędzy stronami, która jest przygotowywana i podpisywana w obecności notariusza i zyskuje status aktu notarialnego. Można tego dokonać np. w Kancelarii Notarialnej Łukasza Górskiego na warszawskiej Woli. W przypadku nieruchomości niezbędne jest też dokonanie wpisu do księgi wieczystej oraz zgłoszenie tego faktu do urzędu skarbowego. Tego ostatniego obowiązku zazwyczaj dopełnia notariusz.

Czym jest dożywocie?

Alternatywą dla darowizny nieruchomości może być dożywocie. Jest to forma prawna związana wyłącznie z polskim prawem i wynikająca z rodzimych tradycji. Ogólnym założeniem umowy dożywocia jest przekazanie własności w użytkowanie w zamian za gwarancję dożywotniego zamieszkiwania z nowym właścicielem. Ma on również obowiązek zapewnić przekazującemu nieruchomość utrzymanie, zarówno w zakresie podstawowych potrzeb, jak i zakupu leków, ubrań, opału czy pokrycia kosztów opieki medycznej.

Zamieszkanie z nowym właścicielem nieruchomości nie oznacza, że ma to mieć miejsce w przekazywanej nieruchomości. Wyjątkiem są sytuacje, w których dożywotnik i nabywca nie mogą pozostawać ze sobą w kontakcie. Wówczas jest możliwa zamiana dożywotniego utrzymania np. na rentę. Umowę dożywocia, podobnie jak umowę darowizny, sporządza się w biurze notarialnym w formie aktu notarialnego.

Kiedy dożywocie jest korzystniejsze od darowizny?

Darowizna i dożywocie umożliwiają przekazanie praw do lokalu osobom bliskim lub dalszym krewnym, którzy po śmierci właściciela takich praw by nie otrzymali. Istnieją jedynak okoliczności, w których korzystniejsza jest jedna lub druga forma przeniesienia własności. Umowa o dożywocie z pewnością jest lepszym wyborem, jeśli:

• właściciel nieruchomości jest w złym stanie zdrowia i chce sobie zapewnić dożywotnią opiekę osób bliskich,
• strony chcą uniknąć płacenia podatku od darowizny, gdyż dożywocie jest świadczeniem wzajemnym i każda ze stron ponosi w nim konkretne koszty,
• nabywca chce uniknąć roszczeń krewnych o zachowek po śmierci dożywotnika.

Umowa o dożywocie z pewnością jest dobrym wyborem dla rodzica, który chce udostępnić dzieciom mieszkanie i zapewnić sobie w nim pokój oraz opiekę. Z drugiej strony, chociaż nabywca ma nieograniczone prawo rozporządzania nieruchomością, włącznie z jej sprzedażą, do śmierci dożywotnika będzie zobowiązany zapewniać mu wskazane w umowie warunki życia.