Wypowiedzenie umowy najmu lokalu użytkowego

Umowa najmu lokalu użytkowego może być zawarta na czas oznaczony i nieoznaczony. Jakie są zasady wypowiadania takich umów? Czy wypowiadanie umowy zawartej na czas określony rządzi się innymi prawami od umowy zawartej na czas nieokreślony? Na takie pytania odpowiemy wraz z adwokatem specjalizującym się w umowach najmu.

Prawo wypowiedzenia umowy zawartej na czas nieoznaczony

Przepis art. 673 Kodeksu cywilnego przewiduje ogólne zasady wypowiedzenia umowy najmu zawartej na czas nieoznaczony, zgodnie z którym jeżeli czas trwania najmu nie jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem z zachowaniem terminów umownych, a w ich braku z zachowaniem terminów ustawowych. Jak wyjaśnia  adwokat Wojciech Rudzki prowadzący kancelarię adwokacką w Krakowie, ustawowe terminy wypowiedzenia najmu są następujące:

• gdy czynsz jest płatny w odstępach czasu dłuższych niż miesiąc, najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec kwartału kalendarzowego;
• gdy czynsz jest płatny miesięcznie - na miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego;
• gdy czynsz jest płatny w krótszych odstępach czasu - na trzy dni naprzód;
• gdy najem jest dzienny - na jeden dzień naprzód.

Powyższy przepis nie dotyczy najmu lokali użytkowych. W tym zakresie uregulowanie zawiera art. 688 Kodeksu cywilnego, na podstawie którego jeżeli czas trwania najmu lokalu użytkowego nie jest oznaczony, a czynsz jest płatny miesięcznie, najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego. Prawnik z krakowskiej kancelarii adwokackiej, podkreśla przy tym, że poza tym stronie mogą dowolnie ustalić w umowie najmu okoliczności powodujące wypowiedzenie umowy zawartej na czas nieoznaczony.

Prawo wypowiedzenia umowy na czas oznaczony

Jak wyjaśnia adwokat Wojciech Rudzki, jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie. Przepis art. 673 par. 3 umożliwia stronom umowy określenie prawa do wypowiedzenia umowy najmu. Prawo takie może być przyznane każdej ze stron lub tylko jednej z nich. Aby skorzystać z prawa wypowiedzenia umowy najmu – w umowie musi być stosowana klauzula, zgodnie z którą stronom będzie przysługiwało takie prawo. Bez takiego zastrzeżenia strony nie będą mogły wypowiedzieć umowy zawartej na czas oznaczony. Jak zauważa adwokat, w umowie strony muszą określić przypadki, w których będzie można złożyć wypowiedzenie. Wypowiedzieć umowę zawartą na czas oznaczony można także z ważnych przyczyn. Ale i ta przesłanka musi być przewidziana w umowie najmu. W sytuacji, gdy strony umowy będą miały wątpliwość co do wystąpienia „ważnego powodu” sprawę będzie musiał rozstrzygnąć sąd.

Prawo wypowiedzenia umowy z powodu wad lokalu

Jeżeli w chwili wydania najemcy lokal użytkowy miał wady, które uniemożliwiają przewidziane w umowie używanie go, albo jeżeli wady takie powstały później, a wynajmujący mimo otrzymanego zawiadomienia nie usunął ich w czasie odpowiednim, albo jeżeli wady usunąć się nie dadzą, najemca może wypowiedzieć umowę najmu bez zachowania terminów wypowiedzenia. Wojciech Rudzki z kancelarii adwokackiej w Krakowie wskazuje, że z powyższego wynika, że najemca może wypowiedzieć umowę najmu bez zachowania terminów wypowiedzenia jeżeli:

• już w chwili zawarcia umowy najmu lokalu użytkowego wada uniemożliwia używanie przedmiotu zgodnie z umową,
• wada nie jest możliwa do usunięcia,
• wada powstała po zawarciu umowy najmu, ale nie została usunięta przez wynajmującego w odpowiednim terminie po zawiadomieniu go o jej wystąpieniu przez najemcę.

Jak podkreśla adwokat, jeżeli wady najętego lokalu użytkowego są tego rodzaju, że zagrażają zdrowiu najemcy lub jego domowników albo osób u niego zatrudnionych, najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia, chociażby w chwili zawarcia umowy wiedział o wadach. Wada lokalu użytkowego musi stwarzać realne zagrożenie dla zdrowia najemcy, jego domowników lub osób u niego zatrudnionych. Zdaniem adwokata, do realnych zagrożeń można zaliczyć przykładowo: zagrzybienie lub zawilgocenie lokalu, które nie jest usuwane przez dłuższy czas, nadmierny hałas, przekraczający normy, wydobywanie się szkodliwych gazów lub cieczy.